מהי החשיבות של רישום הערת אזהרה בעת רכישת נכס?
רכישת נכס במקרקעין, זו אחת ההוצאות הגבוהות והמשמעותיות ביותר, עבור מרבית האנשים, ולכן יש לבצע את רכישת הנכס בצורה שקולה ועם ליווי צמוד של עורך דין, כדי למנוע מצבים בעייתיים עתידיים.
אחד הכלים החשובים ביותר בתהליך רכישת נכס הינו רישום הערת אזהרה בטאבו. מדוע יש צורך לרשום הערת אזהרה?
מנגנון רישום הערת אזהרה נועד לשמש "אזהרה" פומבית כי בעל המקרקעין התחייב לעשות או להימנע מלעשות עסקה כלשהי בנכס. תהליך רישום נכס בטאבו, אורך זמן רב, ובאמצעות רישום הערת אזהרה מבטיחים את זכויות רוכש הנכס עד לגמר הרישום.
הערת אזהרה מאפשרת אם כן, למנוע מצב שבו בעל מקרקעין מוכר את אותו הנכס לשני אנשים שונים.
השאלה היא האם ניתן לרשום שתי עסקאות סותרות על אותו נכס? בפועל, כן משום שלרשם המקרקעין אין כל שיקול דעת בעת הרישום של הערות האזהרה, עם זאת, חוק המקרקעין בסעיף 127 קובע כי רישום הערה הסותרת את הערת האזהרה יעשה בשני מקרים אלו: 1. הזכאי בהתאם להערת האזהרה (כדוגמת הרוכש) נתן הסכמתו לרישום הסותר. 2 בצו בית המשפט.
מה קורה אם אחרי רישום הערת אזהרה נרשם עיקול על הנכס או הוצא צו לקבלת הנכסים בפשיטת רגל או שהתמנה כונס נכסים על כל הרכוש של בעל המקרקעין? החוק בס' 126 קובע כי כל עוד לא נמחקה הערת אזהרה, אזי ההתחייבות כלפי הזכאי אינן נפגעות. כך שהערת אזהרה מהווה הגנה כפולה עבור הרוכש, אין מפני עסקה סותרת ואין מפני עיקול/פשיטת רגל.
המצב הבעייתי שקורה פעמים רבות, הוא כאשר אתם מבצעים רכישה של נכס ועוד לפני שהספקתם לרשום הערת אזהרה בטאבו, אותו הנכס בדיוק - מוצע לקונה שני, שלא ידע על העסקה שלכם וזה רושם הערת אזהרה לטובתו – מי יהיה זכאי לקבל את הבעלות על הנכס?
בפסיקה הלכת גנז - (ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל) נקבע כי אם הרוכש הראשון, לא רשם הערת אזהרה לזכותו תוך זמן סביר, זכותו של הרוכש השני תגבר, אם רכש את הנכס בתמורה ובתום לב. מכאן עולה חשיבות רישום הערת אזהרה על המקרקעין וללא כל דחיה.
כדאי לדעת, כי הרישום של הערת אזהרה תקף לא רק לגבי בעלות במקרקעין אלא גם לעניין זכויות נוספות: שכירות, שאילה, זכות קדימה, שכירות, משכנתא.
נראה אם כן, כי החוק יצר מנגנון הגנה עבור הזכאי בזכות המקרקעין כדוגמת רוכש הדירה, אך הרישום עשוי להיות חסר משמעות, אם יבוצע מהר ככל האפשר, בתהליך העברת הבעלות על זכות המקרקעין.
חוק המקרקעין תשכ"ט (1969).